איך לוקחים משכנתא ? מדריך קצר ויעיל

בשעה טובה החלטתם לרכוש נכס למגורים, להשקעה, עסקת תשואה, צבירת נכסים לקראת פרישה, בניית תיק השקעות שחלקו בנדל"ן. לא משנה מהו השיקול לקניית נכס. חלק מהרכישה מתבצעת בהון עצמי, חלק מתבצע בהון זר.

הון זר יכול להיות מבני משפחה, או מגורמים בנקאיים. איך פונים לגורם הבנקאי? מהם המסלולים להלוואות? איזה סוגי מסלולים יש בהלוואות? מה כדאי לקחת? מהן החלופות המוצעות בשוק?

היריעה רחבה מאוד ודורשת הרבה מאוד מילים אנו נתמקד במאמר הבא במסלולים הבסיסיים המוצעים
כיום עם המחירים הרלוונטיים לתקופה זו! המאמר רלוונטי ללקוחות פרטיים, בלקוחות עסקיים זה שונה לחלוטין ועל כך אכתוב במאמר אחר.

אין למחירים בהמשך תוקף יותר ממחירו של מנגו שנמכר בשוק דהיינו זה עשוי להשתנות בכול יום.
אך הכללים נותרים אותם כללים.


נעבור למסלולים ולשיעורי המינוף:

1. שיעור המינוף: על מנת להגיש בקשה למשכנתא חייבים להתקיים מספר תנאים בסיסיים : לווים נקיים במערכות המידע לגורמים נותני אשראי, הכנסות קבועות על בסיס חודשי, דפי חשבון ללא "תקלות" בשלושת החודשים האחרונים, ופוטנציאל השתכרות. הבנק בודק מה האפשרות של הלקוח להשתכר סכומים גדולים יותר בשנתיים שלוש הקרובות. לאור הנתונים הללו נקבע לכול לקוח שיעור מסויים של מינוף הניתן לקחת בגין הנכס הנרכש. שיעור זה עשוי לנוע בין 50% – 70% משווי הנכס בכפוף לשמאות או חוזה רכישה.

2. עמלות פתיחת תיק: חשוב שהבנק ירוויח כסף, עוד דרך להרוויח היא עמלת פתיחת תיק משכנתא. אפשר לא לשלם, קצת לחץ והעמלה נעלמת.

3. החזרים חודשיים: באופן עקרוני סך ההחזר החודשי בגין המימון אמור שלא לעלות על 33% מסך ההכנסות של הלווים שנוטלים את המשכנתא. ניתן להגמיש את ההחזר על ידי פריסת החוב לשנים ארוכות יותר, כמו כן לריבית יש משמעות גדולה מאוד בסכום ההחזר החודשי. חשוב מאוד לא לקחת התחייבות גדולה מדי שבהמשך לא תאפשר לבני הזוג לעמוד במשכנתא.

4. ריביות: נושא משמעותי מאוד בלקיחת ההלוואה. יש לבצע סקר בין 3 בנקים שונים לפחות ולקבל אינדיקציה של ריבית שתאפשר לקחת את ההלוואה הנכונה ביותר ובריבית המתאימה לבני הזוג.


סוגי האפיקים והריביות:

א. פריים – מסלול המועדף על הלווים בשנים האחרונות, בריביות הנמוכות של השנים האחרונות זהו האפיק המועדף על הלווים. בנק ישראל הגביל בשנה האחרונה את שיעור המימון באפיק זה ל 30% מסך המימון שמתקבל. במשכנתאות של התקופה הנוכחית ריבית זו היא פריים מינוס אחוז מסויים. כול לווה והריבית שהוא מקבל. ניתן להגיע עד לסביבות פריים מינוס 1%.

ב. הלוואות צמודות – הלוואות שצמודות למדד המחירים הלוואת אלו ניתן לקבל בריבית משתנה כול 5 שנים או בריבית קבועה לכול אורך חיי ההלוואה. מרכיב הריבית לא ישתנה, ההצמדה תלויה בעליית המדד בשוק הישראלי. ניתן להגיע עד לסביבות מדד + 2.4% תלוי בתקופה של ההלוואה.

ג. צמוד דולר – הלוואה הצמודה לשער הדולר האמריקאי , הריבית נקבעת כמרווח מהליבור. הליבור הינו שער ריבית מסויים הנקבע בלונדון מדי יום ובימים אלו נמצא בכותרות. מסלול זה הינו לאנשים שהכנסותיהם בדולר ואיננו מתאים לכול אחד. ניתן להגיע עד לסביבות ליבור +3% תלוי בתקופת ההלוואה.

ד. ריבית קבועה לא צמודה – האפיק השמרני ביותר, ריבית קבועה גבוהה בדרך כלל ל -20, 25 שנה ולבנק אין שום זכות וכמו כן ללווה לשנות את הריבית לאורך חיי ההלוואה. מסלול נטול הפתעות !   ניתן להגיע באפיק זה עד לריבית קבועה של 5.6% תלוי בתקופת ההלוואה.

ה. מסלולים אקזוטיים – קיימות הלוואות שונות נוספות במטבעות נוספים שאינם מיועדים לכול לווה ופונים לפלח מסויים מאוד באוכלוסיה. להערכתי אין לציבור עניין לדעת על מסלולים אלו ולכן לא אתייחס אליהם.

ו. דחיית תשלומים (גרייס, בלון) – מסלול ללקוחות הצפויים בשנתיים שלוש הקרובות לקבל סכום כסף משמעותי או לחילופין להשתכר טוב יותר באופן משמעותי, או שיהיה להם קיטון משמעותי בהוצאות. (כמו לדוגמא תאומים שכבר לא יהיו עוד בגן ילדים ולכן יכולת ההחזר של ההורים תגדל).

לפיכך הבנק מאפשר ללווים לשלם רק ריבית בשנים הראשונות או לא לשלם כלל, ובהמשך להתחיל לשלם קרן וריבית על פי פריסה שנקבעת מראש. חשוב מאוד לקבל את ההלוואה בצורה הזו בהתאמה מלאה לצפי השינוי בהכנסות בשנים הקרובות.    זהו מסלול מקצועי היכול להיות מלכודת דבש ללווה ולכן יש להיות זהירים עם כך מאוד. יש לקבל ייעוץ מקצועי להלוואה זו.

לסיכום: פנו ליועץ משכנתאות מקצועי. תשלמו עמלה אך לאורך חיי ההלוואה תחסכו כסף רב. רצון לחסוך בשכר יועצים מקצועיים גורם לכך שבסוף משלמים ביוקר.

בהצלחה !!!

שלמה גורנלר – אשראי אישי