הלוואה מסחרית כנגד משכון בית – לא תעשה !!!

בעלי עסקים רבים מגיעים לעיתים למצב בו הם נאלצים או רוצים להשקיע בעסק שלהם כנגד שעבוד

דירת המגורים שלהם . למעשה היזם לוקח את הנכס בו הוא מתגורר , או אחד מהנכסים בבעלותו

ומשעבד אותו כנגד הלוואה מסחרית לבנק המסחרי איתו הוא עובד .

טעות גדולה  !!!

זוהי שגיאה נפוצה ביותר וזאת מן השיקולים הבאים :

  1. טווח ההלוואה – הלוואות מסחריות הינן לזמן שלא יעלה על 12 שנה, ובמקרים מיוחדים עד 15 שנה . במרבית הבנקים המסחריים ההלוואה הינה ל 10 שנים . למעשה זוהי הלוואה הקצרה בחצי מהזמן אותו היזם היה מקבל לו היה נוטל משכנתא מבנק למשכנתאות .

  1. ריבית ההלוואה – היזם מקבל ריבית גרועה ביותר שהינה לעיתים כפולה מהריבית אותה היה מקבל באם היה לוקח את ההלוואה בבנק למשכנתאות .

  1. דחיית תשלומי קרן  ותשלומים מדורגים – בבנק מסחרי נותן ההלוואה לא רוצה לתת בדרך כלל גרייס על התשלומים הראשונים היות והוא מעוניין שהלווה יחזיר את הכסף כמה שיותר מהר ולכן מטרתו של המלווה ללחוץ את הלווה לשלם כמה שיותר מהר . התוצאה של אילוץ זה שהלקוח לא מקבל דחייה של התשלומים . בבנק למשכנתאות ניתן לקבל דחיית תשלומי קרן עד 36 חודשים . עוד צורה להקל על תזרים מזומנים בהקמה של עסק .

  1. סקר שוק , והשוואת מחירים – כשהבנק המסחרי נותן לך הלוואה עסקית כנגד משכון נכס זה נעשה בדרך כלל בתנאי לחץ של להשלים פערי בטחונות . ההלוואה ניתנת שלא בבדיקה בין מספר בנקים, אין השוואת תנאים בין בנקים , אין בדיקת מסלולים מתאימים בקיצור העבודה נעשית בצורה לא יסודית תחת " חרב " שהבנק מחזיק מעל הלווה .

אז איך כן עושים את זה ?  להלן הדרך הנכונה לעשות את זה :

  1. יש לפנות לבנק המסחרי להודיע לו שיש כוונה לגשר על הפערים המימוניים הקיימים בעסק או לבצע את ההשקעה על ידי הלוואה לטווח ארוך . היזם יסביר לבנק כי ההלוואה תפרס לשנים רבות ולכן הוא מתכוון לבצע זאת בבנק למשכנתאות . בשלב זה יתחילו שיכנועים אינטנסיביים לקחת את ההלוואה בבנק המסחרי . יש לתאם לוחות זמנים בני 5-8 שבועות להעברת המימון מבנק למשכנתאות . אין לשעבד "לבינתיים" את הנכס לבנק המסחרי . באם יש צורך יש להעזר ביועץ פיננסי שמצוי במשאים ומתנים מול בנקים .

  1. יש לבצע פנייה ולקבל הצעות מלפחות שלוש בנקים למשכנתאות . אם אין ליזם זמן לכך יש להעזר ביועץ משכנתאות המתמחה בתחום ומכיר איך "העסק עובד " …   .

  1. לאחר קבלת 3 הצעות כתובות , צריך להחליט מה הצורה המתאימה למימון הנוכחי ורק אז להכנס למשא ומתן מול הבנק למשכנתאות ולנסות לשפר את תנאי ההלוואה .

  1. בשעה טובה חתימה על מסמכי ההלוואה , וקבלת הכסף .

  1. יש לעדכן פעם בשבוע את הבנק המסחרי אודות התהליך, והסגירה ולתת מועד משוער להעברת הכסף .

תהליך כפי המתואר מעלה גורם לכך שמקבלים את המימון הנכון בריבית הנכונה בהחזר הנכון , והכי חשוב באובליגו שאיננו יושב בבנק בו פעיל העסק.

בהצלחה !!!

שלמה גורנלר

אשראי אישי